苏州写字楼出租告诉你我为什么不建议你在苏州

  万达王健林曾说:“做住宅的开发商是小学生,做商业的开发商才是大学生。”

  这句话,对于买房者也适用。说到买房子,可能路边烤面筋的大叔,都能说出几条头头是道的投资道理,但是说到商业,尤其是写字楼,恐怕不是地产老炮儿都不敢妄言,原因很简单,风险太大了!

  首先,苏州写字楼出租不完全否认写字楼的价值,只是购买商办类物业的风险、难度和不确定因素要远远高于住宅,不懂门道,往往会出错,所以没有足够的闲钱,不要触碰这类投资。

  这不是危言耸听,你有没有想过,买个写字楼,你要考虑整个金融市场和就业环境,还有与之相关的物业水平、车位租金相关的事情,都是你不可控制的。

  如果你觉得苏州目前发展势头正好,随着苏州的产业升级,以后入驻的企业肯定很多,现在写字楼肯定也供不应求,投资正当时,那我们来看组数据:

  根据戴德梁行提供的《2017年第四季度苏州写字楼市场与零售市场状况》报告显示,2017年苏州写字楼库存维持在201万平米,市场整体空置率达到31.5%。随着新港天都大厦,东方之门,太平金融大厦入市,到2018年年底,苏州甲级写字楼总存量预计将攀升至223万平米。

  我们都知道,苏州住宅价格高,一方面是补涨的因素,另一方面离不开资深投资客炒房的原因,那为啥人家不炒写字楼呢?这就是我下面要给大家解释的原因,毕竟投资客都是精明的。

  01

  写字楼库存量大 空置率偏高

  说到库存量,我们先看一张图表。

  从上图不能拿看出,2012-2017年连续7年,苏州写字楼都处于供大于求的状态,其中2016和2017年供应远大于求的状态,截止2017年年底,苏州写字楼库存维持在201万平米。

  而2017年,写字楼的市场需求增长较为强劲,租赁活动活跃,录得净吸纳量70512平米,按照这样的速度,再无新增供应量的前提下,周期仍需要3年左右。

  2017年第二、第三季度有6个项目交付入市,总计564933平米,新增供应量增大,部分大体量新项目的库存去化慢,空置率较高,2017年第四季度市场整体空置率环比上升0.7个百分点至31.5%。

  02

  租金回报率低、出租率均低

  既然写字楼为了赚租金,就想要投资回报率高一些。我们先来看看苏州整体租金水平,苏州园区平均租金106.2元/平/月;城区为73.3110元/平/月;高新区为90110元/平/月;吴中区为63.3110元/平/月。

  那到底投资回报率到底是个啥情况呢?我们来算一笔账。

  目前园区某写字楼,售价28500-29500元/平,最小面积65平米,月租金为120元/平/月,按照下面这个公式:

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